A Lei n.º 8.245/1991, que trata das locações de imóveis urbanos, em seu artigo 51, concede ao locatário de imóvel para fins comerciais o direito à renovação do contrato, por igual prazo, desde que preencha determinadas condições cumulativamente: “(i) o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; (ii) o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; e (iii) o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.”
Com efeito, a dúvida que surgiu está relacionada ao alcance da expressão “por igual prazo”, suscitando discussões e diferentes interpretações acerca do tema.
No julgamento do RESP n.º 1.990.552, a 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça reafirmou a jurisprudência da Corte no sentido de que o prazo máximo de renovação do pacto de locação comercial é de 5 (cinco) anos, independentemente do prazo estabelecido do último contrato.
No caso dos autos, uma rede de fast food pleiteou a renovação do aluguel de várias lojas em um shopping center, nas mesmas condições do contrato original, que tinha a duração de 12 anos e 11 meses.
Como bem ressaltado pelo Ministro Raul Araújo, permitir a renovação por prazos maiores, de 10, 15 ou 20 anos, poderia acabar contrariando a própria finalidade do instituto, dadas as sensíveis mudanças de conjuntura econômica, passíveis de ocorrer em tão longo período, além de outros fatores que possam ter influência na decisão das partes em renovar, ou não, o contrato.
Assim, o prazo máximo de cinco anos mostra-se razoável para renovação compulsória de contratos de locação de imóvel para uso comercial, quando atendidos os requisitos legais, principalmente considerando a possibilidade de a renovação ser requerida novamente pelo locatário ao final de cada quinquênio.
Portanto, a ação renovatória não pode servir como instrumento para eternizar o contrato de locação, limitando o direito de propriedade do locador e violando a própria natureza bilateral e consensual da avença locatícia.